Lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Lãi suất tín dụng đang quá cao

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trong suốt thời kì qua, vốn tín dụng không phải là nguồn vốn cốt yếu cho đầu tư vào thị trường bất động sản. Vốn tín dụng được dùng cốt yếu để thực hành các bổn phận tài chính về đất đai và đầu tư phần hạ tầng dự án. Tiếp sau đó, phần vốn đẵn để đầu tư, phát triển các dự án đến từ hình thức bán bất động sản hình thành trong ngày mai.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Việc dùng vốn tín dụng như trên xuất hành từ 3 lý do chính. Thứ nhất là lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản vẫn khá cao, ngang với tín dụng thương mại. Thứ hai là nhà băng Nhà nước tạo cơ chế kiểm soát vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản khá chém đẹp. Thứ ba là quốc gia vẫn chưa cho phép tiếp cận các nguồn tín dụng ngoài nước cho đầu tư bất động sản.

Nhiều năm trước, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của ngân hàng Nhà nước đã gây ra những cuộc bàn cãi khá dài. Các cuộc bàn cãi xoay quanh quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh nhà băng nước ngoài với 2 nội dung can hệ đến đầu tư bất động sản. Hai nội dung đó gồm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản) và hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 và cuối năm 2017.

Từ thông tư trước hết đến những lần sửa đổi đều cho thấy hệ số rủi ro lên tới 50% khi vay có đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở, quyền sử dụng đất. “Đây là hệ số quá cao vì thuộc tính khá an toàn trong giao du bảo đảm. Tôi cho rằng cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay có bảo đảm vớ bằng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả dùng vốn tín dụng trong đầu tư bất động sản. Đây là điều cần sửa đổi để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản”, giáo sư Võ nhấn mạnh.

ngoại giả, mặc dù ngân hàng quốc gia đã có nhiều chính sách hạ lãi suất tín dụng nhưng bây chừ lãi suất vẫn đang ở mức xấp xỉ 10%, làm cho uổng vốn lớn và giá thành hàng hóa bất động sản cao. Việc lãi suất tín dụng trong nước cho đầu tư bất động sản quá cao và chưa được vận dụng cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài làm cho chi phí vốn trong đầu tư phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong đầu vào sinh sản hàng hóa bất động sản. Để giải quyết vấn đề này cần mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các nhà băng đầu tư có pháp nhân nước ngoài nhằm nâng cao tính cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước. Kèm theo chính sách này cần đưa ra một số chính sách khác để kiểm soát nguồn cho vay, phương thức giải quyết tài sản thế chấp khi không trả được nợ.

Bảo lãnh nhà băng đối với giao du BĐS hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập

Nguồn vốn cốt yếu cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp phê chuẩn hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong mai sau. Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Những rủi ro này đến từ phía chủ đầu tư như dự án chất lượng thấp, hạn vận bàn giao chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong tương lai không có để giao.

Chính bởi thế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của nhà băng đối với các rủi ro có thể xẩy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với một cơ chế chung chung đã được ban hành thì thường nhật không ngân hàng thương mại nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm vi tri delasol giữ. Trên thực tế, một số ngân hàng du an Kenton Node thương mại đã bằng lòng bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm ích với các chủ đầu tư dự án. Cách thực hành như vậy làm cho cơ chế bảo lãnh khó có thể phổ biến rộng rãi. Để vận dụng được rộng rãi, cần tạo cơ chế ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền từ nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ.

Với những bất cập trong cơ chế bảo lãnh, cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao dịch bất động sản hình thành trong ngày mai theo hướng đa dạng hóa, bằng lòng cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao dịch của chủ đầu tư dự án. Trong hình thức bảo lãnh có thể cho phép cả hình thức ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân thích hợp với tiến độ triển khai dự án.

Bình Nguyên